Od 30 czerwca banki (z wyjątkiem banków spółdzielczych) musiały wprowadzić nowe zasadny udzielanie kredytów hipotecznych. Zobowiązała je do tego KNF w ramach nowej wersji Rekomendacji S. Expander zwraca uwagę, że zmiany w zasadach wyliczania zdolności kredytowej sprawią, że uzyskanie kredytu hipotecznego będzie trudniejsze. W przypadku okresu spłaty 35 lat dostępna kwota kredytu może zostać sztucznie obniżona o niemal 100 tys. zł. Pozytywnym akcentem będzie natomiast to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów z gwarancją zachowania stałego poziomu oprocentowanie na okres przynajmniej 5 lat. Z tego rozwiązania będą mogli skorzystać nie tylko ci, którzy dopiero się zadłużają, ale wszyscy posiadacze kredytów hipotecznych.
Trudniej o kredyt na długi okres
Pierwszą
istotną zmianą, którą banki muszą wprowadzić jest zmiana
sposobu wyliczania dostępnej kwoty kredytu. Już poprzednia wersja
Rekomendacji S zmuszała banki do sztucznego obniżania dostępnej
kwotę kredytu w przypadku, jeśli klient wybrał okres spłaty
dłuższy niż 30 lat. Teraz taka obniżka będzie stosowana już w
przypadku okresu dłuższego niż 25 lat. Jeśli dochody jakiegoś
klienta pozwalały na spłatę raty w wysokości np. 2 000 zł i
jeśli chciał on kredyt na 35 lat, to zamiast 519 tys. zł kredytu
mógł liczyć tylko na 474 tys. zł (przy oprocentowaniu kredytu
3%). Od lipca taka osoba dostanie maksymalnie 421 tys. zł. Dostępna
kwota kredytu zostanie więc sztucznie obniżona aż o 98 tys. zł.
Należy jednak dodać, że jeśli ktoś wybierze okres 25 lat lub
krótszy, to jego zdolność kredytowa się nie zmieni.
Trudniej o kredyt przy dochodzie w wielu walutach
Nowa
rekomendacja jeszcze bardziej utrudnia dostęp do kredytu
hipotecznego dla osób uzyskujących dochody w różnych walutach. W
dzisiejszych czasach, kiedy praca zdalna nie jest niczym niezwykłym,
nie powinno dziwić, że mieszkając w Polsce można pracować dla
firmy z drugiego końca świata, która wynagrodzenie wypłaca w
walucie swojego kraju. Załóżmy, że o kredyt stara się para,
gdzie jedna osoba otrzymuje dochody w złotych, a druga w euro. Jeśli
wyższy jest dochód w euro, to w takiej walucie zostanie udzielony
kredyt, jeśli wyższy jest dochód w złotych, to kredyt będzie w
złotych. Problem polega na tym, że zgodnie z Rekomendacją S bank,
dokonując wyliczeń, musi przyjąć, że zmiany kursów walutowych
obniżą ten dochód, który jest niższy aż o 50% (dotychczas była
to obniżka o 20%). Jeśli więc para zarabia np. 2000 euro i 4000
zł, to bank wyliczy zdolność kredytową tak, jakby dochód wynosił
2 000 euro i 2 000 zł. To oczywiście spowoduje znaczące
zmniejszenie dostępnej kwoty kredytu.
Łatwiej o kredyt ze stałym oprocentowaniem
Kolejną
istotną zmianą jest to, że banki muszą wprowadzić oferty
kredytów hipotecznych z oprocentowaniem, które nie może się
zmienić przez okres przynajmniej 5 lat. Biorąc pod uwagę, że
stopy procentowe najprawdopodobniej niedługo wzrosną, to
zablokowanie sobie obecnego oprocentowania może się wydawać
korzystnym rozwiązaniem. Problem polega jednak na tym, że takie
oprocentowanie zwykle jest zdecydowanie wyższe od zmiennego. Dla
przykładu w Banku Millennium, przy wkładzie własnym wynoszącym
25%, oprocentowanie stałe wynosi 3,96%, a zmienne 2,31%. Nawet,
gdyby zaraz po uruchomieniu kredytu WIBOR 3M powrócił do poziomu
sprzed pandemii (1,71%), to oprocentowanie zmienne wzrosłoby do
3,81%. Wciąż byłoby więc mniejsze od oprocentowania stałego. W
takiej sytuacji osoba, która wybrała oprocentowanie stałe, przez 5
lat płaciłaby wyższe raty niż ta, która wybrała oprocentowanie
zmienne.
Oprocentowanie stałe wcale nie jest stałe
Kolejną
wadą ofert kredytowych z oprocentowaniem stałym jest to, że
ochrona przed podwyżkami stóp procentowych działa dość krótko.
Większość banków wprowadziło oferty na najkrótszy dopuszczalny
przez Rekomendację S termin, czyli 5 lat. W Credit Agricole jest to
7 lat. Po tym okresie można ponownie włączyć oprocentowanie
stałe, albo przejść na oprocentowanie zmienne. Nawet jeśli ktoś
ponownie wybierze stałą stawkę, to nie będzie to już ten sam
poziom, co na początku. Jeśli stopy procentowe wzrosną, to
oprocentowanie stałe w kolejnym okresie również będzie wyższe.
Zalety
oprocentowania stałego ukazałyby się natomiast w przypadku, gdyby
stopy procentowe nie tylko powróciły do poziomu sprzed pandemii,
ale wzrosły znacznie bardziej. Wtedy kredytobiorcy z oprocentowaniem
stałym przez 5 lat mogliby płacić niskie raty, a ich wzrost
odczuliby dopiero po zakończeniu tego okresu. W przypadku
oprocentowania zmiennego aktualizacja stawki WIBOR najczęściej
odbywa się co 3 miesiące. Podwyżki rat pojawiałyby się bardzo
szybko, wraz ze wzrostem stóp procentowych.
Oprocentowanie stałe także dla „starych” kredytów
Na
koniec warto dodać, że o oprocentowanie stałe mogą wnioskować
również osoby, które już spłacają kredyt hipoteczny. W tym celu
należy złożyć odpowiedni wniosek. Wtedy bank zaproponuje stawkę
oprocentowania, która obowiązywałaby przez 5 lat. Jeśli klient
się zgodzi, to wystarczy tylko podpisać aneks do umowy kredytowej.
Jeśli propozycji nie zaakcentuje, to oprocentowanie nadal będzie
zmieniane tak jak dotychczas.
Banki
spółdzielcze mają więcej czasu na wprowadzenie powyższych
regulacji. Mają na to czas do końca 2022 roku.
Źródło: Expander / Jarosław Sadowski, Główny analityk
Artykuł Od lipca trudniej o kredyt hipoteczny pochodzi z serwisu Inwestycje.pl.